2022-10-11
Manutenzione ordinaria caldaia: revisione, normativa e sicurezza.
Con l’ arrivo dell’ inverno, è importante verificare che la caldaia sia pronta e efficiente.Il mese di Ottobre è perfetto per sottoporre la nostra caldaia ad una serie di controlli e se necessario effettuare i dovuti interventi di manutenzione ordinaria.
Revisione della caldaia: come funziona
La revisione, come per le auto, è obbligatoria per tutte le caldaie, e va effettuata anche in assenza di anomalie o malfunzionamenti, si può distinguere in 2 fasi: la manutenzione ordinaria e il controllo fumi.
La manutenzione ordinaria comporta un controllo generale delle componenti più sfruttate dell’impianto di riscaldamento, e quindi più a rischio di rotture: ad esempio i ventilatori, gli elettrodi, la camera di combustione, la guarnizione. Fondamentale la fase della pulizia della caldaia.
La verifica dei fumi, invece, è finalizzata ad esaminare l’efficienza energetica della caldaia, e si basa su un test che consente di controllare la regolazione del bruciatore, analizzando i valori di tiraggio e la temperatura dei fumi di combustione. Sempre in questa fase vengono estrapolati i valori inquinanti ed i parametri di sicurezza nonché di risparmio energetico. È bene chiarire che il controllo fumi va eseguito su qualsiasi elettrodomestico di riscaldamento che sviluppa una potenza maggiore di 10 kW ed è distinto da un sistema centrale come per le stufe a pellet.
Per chi non effettua la revisione va incontro a sanzioni: infatti, essendo la caldaia un dispositivo fondamentale ma se non utilizzato correttamente può essere anche molto pericoloso. La manutenzione ordinaria della caldaia a condensazione è disciplinata da una normativa compresa nel DPR 74/2013, in vigore da luglio 2013.
Ad ogni modo, è importante sottoporre il proprio impianto a una regolare manutenzione periodica, non solo per il rispetto della legge, ma soprattutto per tutelare la nostra salute e quella dell’ ambiente.
- Impedire cortocircuiti della rete elettrica;
- Evitare eventuali fughe di gas, che potrebbero provocare incendi o intossicazioni;
- Prevenire, nelle stanze, il diffondersi di monossido di carbonio, letale per la nostra vita;
- Limitare l’inquinamento;
- Risparmiare energia;
In questa pagina, dunque, analizzeremo insieme nello specifico tutti gli elementi che riguardano il rispetto della normativa, al fine di ottemperare a tutti gli obblighi evitando sanzioni e provvedimenti.
Manutenzione ordinaria e controllo fumi della caldaia: toccano al proprietario o all’ inquilino ?
La manutenzione ordinaria caldaia e il controllo dei fumi sono interventi abbastanza costosi, in quanto devono essere effettuate da tecnici specializzati, dunque da operatori qualificati. Nel caso in cui tu sia in affitto ti stai sicuramente chiedendo a chi tocca questo onere: l’inquilino o il proprietario ?
Come riportato nell’articolo 1576 del Codice Civile, sono a carico dell’inquilino le riparazioni che dipendono dall’ usura che ne deriva dal normale utilizzo quotidiano, e non da un fatto fortuito o dall’ età avanzata del dispositivo. Nel primo caso rientrano anche le manutenzioni ordinarie e il controllo dei fumi (detto anche “controllo dell’efficienza energetica”), che vanno sostenute dall’affittuario, insieme ai piccoli interventi per la riparazione di guasti dovuti all’utilizzo.
Spettano al locatore, invece, le spese di sostituzione della caldaia quando quest’ultima non è più efficiente a causa della sua vetustà, come anche la riparazione dei componenti quando essi si guastano per le medesime motivazioni, in ultimo sono sempre a carico del proprietario anche le spese per eventuali adeguamenti di legge.
Resto inteso che queste sono indicazioni di massima, che non valgono se nel contratto di affitto viene specificato diversamente, a seguito di un accordo tra le parti. Qualora, invece, il riscaldamento sia centralizzato in un condominio, il soggetto che deve intervenire per richiedere l'assistenza di un tecnico è l’amministratore.
Quando fare la manutenzione ordinaria della caldaia? Annuale o biennale?
Usando semplicemente l’intuito, si potrebbe pensare di dover provvedere alla manutenzione della propria caldaia ogni anno o ogni due anni. In realtà, la periodicità con cui bisogna fornire manutenzione al proprio impianto è indicata nel libretto che viene allegato all’apparecchio nel momento in cui viene acquistato, fornito dall’impresa installatrice.
Il suddetto libretto è obbligatorio dal 2016, è composto da schede singole assemblabili ed è una documentazione che deve essere fornita obbligatoriamente e conservata con cura, sotto la responsabilità del proprietario dell’immobile o dell’amministratore di condominio in caso di riscaldamento centralizzato; serve, oltre che per contenere le indicazioni tecniche e i dati dell’apparecchio, anche per registrare tutti gli interventi effettuati, sia ordinari che straordinari, a partire dalla prima accensione. In caso di controlli del comune o dagli enti preposti esso va esibito, come anche le varie fatture ricevute.
Se l’impresa non fornisce nessuna indicazione, oppure non è più reperibile (ad esempio quando un impianto è piuttosto vecchio), fanno fede le istruzioni tecniche riguardanti il modello specifico composte dalla ditta produttrice.
Una volta che il tecnico specializzato ha eseguito la revisione, consegna un rapporto di controllo che va conservato e allegato alla documentazione dell’apparecchio.
Quando fare il controllo fumi (o controllo dell’efficienza energetica) della caldaia
In merito alla manutenzione ordinaria caldaie, la legge non stabilisce la frequenza ma solo l’obbligatorietà, sulla periodicità vanno prese in considerazione le indicazioni del costruttore (che nel 98% dei casi fissano il controllo almeno una volta l’ anno). Diversamente per il controllo dei fumi, invece, esiste una legislazione più dettagliata, che può anche essere ulteriormente arricchita di regione in regione. Secondo la normativa, infatti, il controllo dei fumi va fatto ogni 2 o 4 anni, in base alla tipologia di impianto.
Nello specifico, il controllo va eseguito con cadenza bimestrale per:
- caldaie con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido;
- caldaie con potenza superiore a 100 kW funzionanti a GPL o gas metano
Il lasso temporale tra i due controlli si prolunga a 4 anni per le caldaie con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW che usano come combustibile il metano o il GPL, mentre si accorcia a 1 anno per gli impianti termici con una potenza superiore ai 100 kW a combustibile liquido o solido.
Queste condizioni possono cambiare nel caso in cui la regione sia intervenuta dettagliando in modo diverso i tempi per il controllo dei fumi, o quando il produttore abbia specificato tempistiche diverse nel libretto di manutenzione.
Non esiste obbligo di controllo dei fumi per gli apparecchi di potenza minore di 10 kw, come per le stufe elettriche o a gas.
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia
La manutenzione ordinaria della caldaia è costituita prevalentemente da tutte quelle operazioni programmate (controllo pressione acqua) e che vanno eseguite indipendentemente da un guasto e servono per mantenere efficiente la caldaia e a prolungarne la vita. Mentre tutti gli interventi di natura imprevista finalizzati al ripristino di un anomalia o guasto rientrano nella categoria di manutenzione straordinaria.In entrambi i casi il tecnico è tenuto a riportare quanto è stato fatto nel libretto della caldaia.
Normative, costi e sanzioni per la manutenzione della caldaia
Riallacciandoci a quanto espresso sopra, la manutenzione della caldaia è regolata dal Decreto del Presidente della Repubblica n°74 del 15 aprile 2013, entrato in vigore dal 12 luglio 2013.
La normativa stabilisce l’ obbligatorietà ma non la periodicità che è affidata alle indicazioni del produttore.
Per quanto riguarda i costi, che bisogna periodicamente mettere in conto per la propria casa, per la manutenzione vanno da un minimo di 60 euro a un massimo di 100 euro - verifica delle emissioni esclusa.
Per quanto, invece, riguarda il controllo dei fumi, il costo si aggira sui 110 euro. Al termine della revisione, se il tecnico non ha rilevato anomalie rilascia il bollino blu che comporta un costo aggiuntivo.
In caso di smarrimento del libretto della caldaia, è importante richiederne tempestivamente uno nuovo.
La sanzione prevista in caso di omissione dei controlli obbligatori può variare da :
- da 50 a 200 euro di multa nei casi di irregolarità e mancata revisione;
- dai 500 ai 600 euro per l’ assenza del libretto regolamentare;
- dai 500 ai 3000 euro per il mancato controllo del rendimento riguardante la combustione, ai quali si aggiungono altri costi dovuti per le spese di verifica.
Detto questo non disperare eventuali controlli da parte delle autorità competenti vanno segnalati all’ interessato almeno 20 giorni prima della visita, quindi si ha tutto il tempo per mettersi in regola ed evitare sanzioni.
Le multe non sono l’ unico motivo per cui bisogna tenere sempre in ordine l’ impianto, è fondamentale controllare l’ efficienza della caldaia per la sicurezza e soprattutto per risparmiare qualche euro in bolletta.
In ultimo occorre fare sempre molta attenzione durante tutto l’ arco della vita della caldaia in quanto possono presentarsi segnali che possono aiutarci a capire quando è giunto il momento di cambiarla: in primis il costo della bolletta, l’efficienza e il funzionamento generale, le nuove tecnologie sul mercato, la continuità dei guasti. La sostituzione della caldaia è un investimento importante, ma con qualche aiuto, sotto forma di bonus, può risultare più agevole, quindi è bene informarsi sulle eventuali iniziative economiche statali e tenere conto che si potrà rientrare dall’investimento risparmiando sulle bollette successive.
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